투자를 통해 큰돈을 벌겠다는 결심을 했을 때는 무엇보다 가족을 안심시켜야 한다. 집이란, 가족을 안심시킬 수 있는 가장 효과적인 자산이다.

강남 아파트 입성에 성공한 30대 후반의 자영업자 김중곤씨는 친한 친구들과 선후배들을 불러모아 한바탕 떠들썩한 집들이를 가졌다. 서울에서 악기수입상을 운영하고 있는 그는 수 년 간 이탈리아에서 수입한 악기를 팔아 상당한 재산을 모았다. 하지만 뜻밖에도 그는 30대 후반이 될 때까지 자기 이름으로 된 집 한 채 없이 전세를 살았다. 그가 결혼 이후 계속해서 전셋집을 전전한 것은 돈이 없어서가 결코 아니었다. 사실 그는 그 자신의 명의로 된 집만 없었을 뿐, 어머니 이름을 빌려 용인에 2채의 아파트를 장만해 놓은 터였다.

“제 명의로 집을 장만하지 않은 것은 35세 무주택자 최우선 공급을 하는 청약통장을 이용해 강남에 아파트를 구입하기 위함이었어요. ‘최근 5년 이내 당첨사실이 없고, 청약통장 1순위에 해당하는 35세 이상의 가구주로서 5년 이상 무주택 요건’을 갖추고 있다가 결국 강남의 신규 분양 아파트를 분양받을 수 있었죠.”

그는 분양 아파트 대금의 대부분을 은행융자를 통해 치렀다. 대금을 지급할 충분한 여력이 되었지만 일부러 은행대출을 받은 것이다. 왜 그랬을까?

“국세청의 자금출처 조사에 대비하고자 했던 거죠. 물론 은행의 대출금을 이용하지 않더라도 국세청의 자금출처 조사가 이뤄진다면 충분히 대응할 만한 증빙자료는 있었습니다. 하지만 괜히 국세청과 친해지는 일은 만들고 싶지 않았어요.”

돈 없어도 집은 사야 한다

20대의 젊은이들은 자신의 열정과 머리만을 믿고 워렌 버핏과 같은 주식부자가 될 것을 꿈꾼다. 반면에 돈을 조금 모은 30대에 이르면 땅이나 상가 등 부동산투자에 관심을 가지며 도널드 트럼프를 꿈꾼다. 그리고 어느 정도 기반을 잡은 40대가 되면 ‘사업’을 꿈꾼다. 주식, 부동산, 사업 모두 돈을 벌어주는 투자수단임은 확실하다. 그래서 돈이 적든 많든, 사람들은 항상 지금보다 풍요로운 부를 만들고자 갖은 노력을 기울인다.

그런데 여기서 꼭 기억해야 할 점이 있다.

젊은 부자들은 투자에 앞서 항상 안전핀을 마련해 둔다는 사실이다. 그 안전핀은 바로 ‘집’이다. 집은 만에 하나 경제적 어려움에 처해 있을 때 재기할 수 있는 기반이 되는 자산이기 때문이다. 물론 저당권 설정을 통해 금융기관에서 집값의 대부분을 이미 빼 쓴 경우라면 예외이지만 말이다.

아직 내집을 마련하지 못한 사람들은 대체로 다음과 같은 고민을 한다.

‘지금 당장 집을 마련하기보다는, 그 돈으로 투자를 해서 더 큰돈을 벌어들인 후 더 넓고 좋은 집을 사면 되지 않을까?’

어찌 보면 이는 타당한 논리처럼 들린다. 주택을 보유하고 있으면 재산세나 종합부동산세를 내야 하고, 의료보험료나 국민연금도 높아진다. 차라리 그와 같은 돈을 모두 투자에 활용하는 것이 현명하지 않겠냐는 생각이 드는 것도 당연하다. 하지만 이 같은 견해에 젊은 부자들은 한결같이 고개를 가로젓는다.

“투자를 통해 큰돈을 벌겠다는 결심을 했을 때는 무엇보다 가족을 안심시켜야 합니다. 그래야 마음 편하게 정확하고 현명한 투자를 지속할 수 있습니다. 집이란, 가족을 안심시킬 수 있는 가장 효과적인 자산이죠. 가족들은 제가 투자로 벌어들일 불확정적인 미래수익에서 편안함을 느끼기보다는 마음 놓고 현재를 살 수 있는 내집에서 훨씬 더 편안함을 느낍니다. 따라서 반드시 집을 사고 난 후 여유자금으로 투자에 임해야 합니다.”

로버트 기요사키는 이 같은 견해를 다음과 같이 반박한다.

“부자는 자산을 산다. 가난한 사람들은 지출만 한다. 중산층은 부채를 사면서 자산이라고 생각한다. 집은 자산이 아니라 부채다.”

하지만 이 주장은 한국적 상황에서는 절대적으로 옳지 않다. 앞에서도 살펴본 적이 있지만, 일제강점기에서 해방된 이래 한국의 집값 상승률은 언제나 물가상승률과 임금상승률을 앞질러왔다. 부동산 연평균 수익률(12.2%)은 주식의 연평균 수익률(8.0%)보다 항상 앞서왔다. 한국사회에서 집이란 심리적 안정감을 주고 재정적인 버팀목 역할을 한다. 비록 여러분이 신용불량자이고 매일 신용정보회사의 독촉을 받는 처지라고 하더라도 수중에 현금 1억 원이 있다면 마음 편하게 재기를 꿈꿀 수 있는 것과 마찬가지로, 집이란 당신이 투자에서 실패한 후 재기할 때까지 ‘시간’을 벌어줄 수 있다.

35세 이전에는 타인 명의로 집을 사라

그렇다면 젊은 부자들은 어떤 방식으로 내집을 마련할까? 남다른 투자 노하우로 큰돈을 벌어들인 사람인 만큼 내집 마련에도 뭔가 독특한 전략이 있지 않을까 궁금했다. 젊은 부자들이 귀띔하는 내집 마련 전략 몇 가지를 살펴보자.

김중곤씨의 경우처럼 신혼 초인 20대 후반이나 30대 초반인 경우 빚을 내서 자신명의로 내집을 마련하기보다는 전세를 살면서 내집 마련을 가능한 늦춘다. 이유는 간단하다. 35세 이상의 무주택 세대주는 서울 등 수도권의 투기과열지구에서 신규 아파트를 분양받을 때 최우선적인 당첨기회가 보장되기 때문이다. 이는 아주 강력한 재테크 수단으로 작용한다. 강남에 새로 건축되는 신규 아파트에 35세 가장이 가장 쉽게 입성할 수 있는 방법  중 이보다 좋은 방법은 흔하지 않다. 그래서 젊은 부자들은 35세 이전에는 자기 이름으로 집을 소유하기보다는 자신보다 나이가 많은 형제나 부모님 이름으로 부동산을 소유한다. 그리고 35세가 넘은 후에야 자신의 이름으로 집을 소유하는 것이다.

그리고 집을 구입할 충분한 자금이 있는데도 불구하고 일부러 은행대출을 받는다. 바로 국세청의 자금출처 조사에 대응하기 위해서다. 국세청은 집을 구입한 사람의 직업?연령?소득?재산상태 등을 기준으로 그 사람의 능력으로는 해당 부동산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금 출처 조사에 나선다. 국세청으로부터 자금출처 조사를 받게 되면 부동산을 취득한 자금의 출처에 대해 소명해야 한다.

자금출처 조사결과, 취득자금의 출처를 제시하지 못한 경우에는 그 금액에 대해서 증여세 등을 물어야 된다. 그래서 젊은 부자들은 비록 돈이 넉넉해서 충분히 집값을 지불할 수 있다고 하더라도 반드시 은행에서 대출을 받아 중도금과 잔금을 치른다. 나중에 국세청의 자금출처 조사가 나오면 은행 등 금융기관으로부터 돈을 차입해 부동산을 취득했다는 사실을 증명하는 서류, 즉 대출약정서와 대출금이 입금된 통장 등을 제출한다.

그런데 은행대출을 이용해 자금출처에 대비하는 경우 사전에 꼼꼼히 점검해야 할 사항이 있다. 은행대출금을 통해 국세청 자금출처 조사에 대비할 때 생기는 가장 큰 문제는 금액과 날짜의 불일치다. 매매계약서상의 계약일자, 중도금지급일자, 잔금일자 등의 지급일자에 각각의 돈이 지급되었지만, 은행에서 대출을 받은 금액과 날짜가 매매계약서상의 지급일자와 다른 경우가 바로 그것이다. 이처럼 부동산을 취득한 사람이 자금출처라고 주장하는 은행대출금의 액수와 일자가 실제 매매계약서에 기재된 것과 일치하지 않는 경우 국세청은 이를 부인하고 증여세를 과세한다.

젊은 부자들은 이런 경우를 대비해 반드시 차입일자와 차입금액이 매매계약서에 기재된 중도금, 잔금 등의 지급일자 및 지급금액과 일치하도록 만들고, 적어도 중도금 지급 이전에 대출계약과 차입이 이뤄지도록 조치한다. 또한 그들은 자금출처 조사가 끝났다고 해서 은행이자를 줄일 요량으로 대출금을 바로 상환하지도 않는다. 대출금상환자금에 대해서 다시 자금출처 조사가 나와 증여세가 부과되기 때문이다. 따라서 그들은 세금을 물지 않기 위해 연소득 범위 내에서 대출금의 원리금을 순차적으로 갚아나가는 전략을 쓴다.

다음에 장만할 집을 이번에 구입하라

젊은 부자들이 집을 사는 데 활용하는 또 하나의 전략이 있다. 이른바‘두번째 구입하게 될 집을 지금 산다’는 전략이다. 예를 들어 아직 아이가 없는 부부인 경우라면 20평형대를 사는 것이 일반적이다. 그러나 돈의 부가가치를 잘 아는 젊은 부자들은 아이가 생긴 이후에 필요한 30평형대 집을 산다. 만일 지금 30평형 중소형 아파트가 자신에게 적당한 경우라면, 그들은 이보다 큰 40평형 중대형 아파트를 산다. 이유는 간단하다. 그렇게 하는 것이 훨씬 투자효과가 크기 때문이다.  

서울의 아파트로 예를 들어보자.

강남구 도곡동 삼성래미안 24평형은 2004년 11월 당시 5억 7,750만 원의 시가를 형성하고 있었다. 그런데 1년이 지난 2005년 11월 현재 750만 원 상승한 5억 8,500만 원에 가격이 형성되어 있다. 그러나 같은 아파트 35평형은 2004년 11월 당시 7억 9,000만 원이었는데, 1년 동안 1억 500만 원이 오르면서 2005년 11월 현재 8억 9,500만 원의 시세가 형성되어 있다. 만일 2004년 11월에 24평형을 사려던 사람이 마음을 바꿔 35평형을 구입하고자 했다면 2억1,250만 원만 추가하면 되었다. 그렇지만 그냥 24평형을 매입해서 살다가 1년이 지난 2005년 11월에 35평형으로 늘려 이사를 가려고 한다면 3억 1,000만 원이 더 있어야 가능한 것이다.

한국의 경우 이처럼 아파트 평형 간 가격차가 시간이 갈수록 더 많이 벌어진다. 그래서 평수를 늘려 이사가는 것은 점점 더 많은 필요자금을 요구하게 된다. 특히 서울의 경우 중대형 아파트 공급이 수요를 따르지 못하는 현상이 지속되고 있다. 이러한 현상이 중소형 아파트보다 중대형 아파트의 가격 상승을 더 가파르게 만들고 있다. 20대에서 30대, 그리고 40대를 넘어서면서 가족 수가 늘고 살림이 많아지면서 더 큰 평수가 필요한 것은 당연한 현상이다.

바로 이 같은 현실을 정확히 꿰뚫고 있는 젊은 부자들은 다음에 구입할 집을 ‘지금’ 구입하는 기발한 투자전략을 활용하고 있다.

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