"올 가을 결혼을 앞둔 박 대리는 신혼집 구하는 문제로 고민이 이만저만이 아니다. 회사와 가까운 강남에 전셋집을 구하고 싶지만, 직장생활 3년간 모은 결혼자금 4,000만원에 부모님이 지원해주는 5,000만원, 거기에 은행 대출금까지 더해봐도 방 2칸에 거실, 욕실과 주방이 있는 소형아파트 전세를 얻기에는 턱없이 부족하기 때문이다. 때늦은 후회지만, 좀 더 일찍 내집마련 계획을 세웠으면 하는 아쉬움에 한숨만 나온다."

집은 돈을 모은 다음에 산다? 계획을 세우고 필요한 자금을 모은다

남의 얘기가 아니다. 서른 살 전후의 대다수 2030세대가 한번쯤 해봤을, 혹은 하게 될 고민이고 후회일 수 있다. 필자 역시 다르지 않다. 부동산업계에 발을 담그고 있지만, 20대에는 부동산 투자는 돈이 좀 생기면, 나이가 좀 더 들면 해도 되는 것이라고 생각했고 내집마련 역시 지금의 나와는 먼 얘기라고 생각했다. 하지만, 그 결과는? 대다수 젊은 세대가 그렇듯 필자도 30대에 땅을 치고 후회했다. 이미 늦었지만 말이다.

물론, 남보다 먼저 부동산 재테크에 관심을 가지고, 계획을 세운다고 해서, 무조건 부동산 재테크에 성공하는 것은 아니다. 하지만, 목표를 구체적으로 세우고 실행해 나간다면, 남보다 성공할 확률은 분명히 높다. 언제 내집을 마련할 것인가 목표를 가진 경우, 좀 더 빨리 내집마련에 성공하게 될 것이다. 돈이 모이면 내집을 마련하는 게 아니라, 내집 마련 계획에 맞춰 필요한 자금을 모아야 한다는 얘기다.

막연한 계획은 금물, 구체적인 내집마련 시기와 필요자금을 정한다.

그렇다면, 내집마련 계획은 어떻게 세우는가?

우선 구체적인 내집마련 시기와 필요자금을 결정하자. 막연하게 집을 사야겠다는 접근보다 언제 어느 곳에 몇 평 크기의 집을 사고 싶은지 목표를 세우는 게 중요하다. 그리고 그 목표 달성을 위해서 현재 내가 무엇을 해야 하는 지, 내가 가진 자금은 얼마나 되는 지, 현재의 저축금액으로 도전할 수 있는 지를 가늠해보자.

여기까지 그림을 그리다 보면, 자신의 자금력이나 현재 능력과는 내집마련이 현실적으로 거리감이 크다는 것을 알게 될 것이다. 따라서 이 계획을 현실로 만들기 위해서는 20대부터 체계적인 단계를 밟아가야 한다. 원하는 내집 장만이라는 최종 목표를 위해서 내집 마련 계획을 중심으로 전체적인 스케쥴을 세우는 것이다. 물론 계획을 운영해 나가면서 전체적인 스케쥴에 수정이 생기겠지만, 항상 전체적인 흐름을 보면서, 계획을 설계하고 조정하는 게 바람직하다.

우선 전세를 구한다던가, 원하는 집보다 좀 더 저렴하고 작은 집을 먼저 마련해서 종자돈을 만든다던가 하는 단계를 구상해야 한다. 분양을 받을 것인지 기존 주택을 혹은 아파트를 매입할 것인지 경매 같은 시장을 활용할 것인지 다양한 방법과 가능성을 점검해야 한다. 또한 각 단계를 위해서 필요한 것들을 준비해야 한다. 청약 통장을 개설한다 던지, 무엇보다도 자금 마련을 위해서는 어떻게 저축을 할 것인지 대출을 이용하기 위해서 무엇을 준비해야 하는 지 등등 전체 스케줄에 맞춰 하나하나 준비해 나가야 한다.

부동산 재테크는 투기도 운도 아닌 계획 투자다

전 국민이 부동산에 대해 얘기할 만큼 부동산 투자에 대한 관심이 대중화됐다고 하지만, 여전히 젊은 세대들은 부동산 투자, 혹은 내집마련에 둔감한 편이다. 필자가 만나본 사회초년생들은 청약통장 조차도 없는 경우가 많았고 대부분 가진 돈도 없는 데 벌써 무슨 부동산 투자냐고 고개를 저었다. 자신들이 곧 전셋집을 구하기 위해 전전긍긍하고 조금 있으면 자녀를 위해 내집마련을 고민해야 하는 세대라는 것을 미처 생각하지 못하는 것일 테다.

하지만 내집마련에, 부동산 투자에 성공한 인생 선배들은 다들 공감할 것이다. 자금보다는 계획이 문제라는 것을 말이다. 전세를 어디서, 얼마에, 어떻게 시작하느냐, 또는 내집마련을 언제 과감히 시도하느냐 하는 것이 자신의 내집마련 기간이나 최종 성공여부에 얼마나 큰 영향을 미치는 지 말이다.

필자가 아는 어떤 이는 "일단 내집마련부터 해. 단, 전세든 내집마련이든 강남에서 시작하지 않으면, 나중에라도 절대 강남엔 못 들어가" 라고 입버릇처럼 말하곤 한다. 조금은 다른 얘기기는 하지만, 어쨌든 내집을 장만하기 위해서는 장기간 체계적인 계획과 실행이 필요하며, 어느 한 순간에 처리할 수 있는 일이 아니라는 뜻이 된다. 2030 시점에 세운 내집마련 계획이 40대 이후, 중년의 내집 규모를 결정한다는 것을 잊지 말자.