이유가 무엇이든 한 눈에 보기 힘든 부동산 사이트들의 인터페이스가 불편하여,
구글 오피스를 이용, 한 눈에 볼 수 있도록 만들었다.
주인이 문서를 열지 않으면 잘 갱신이 안 될 수도-.-;
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Tag // 부동산
마음에 드는 방이 발견했을때...
1. 등기부등본을 떼어 본다..(부동산에서 중개했다면 중개사가 다 떼줍니다.)
깨끗하면 좋겠지만.. 조금 복잡하다면 부동산에 물어보세요.
2. 주인과의 계약
실제로 집주인이 맞는지 주민등록증을 확인한다.
3. 잔금치루고 입주할때..
이사당일 아무리 바뻐도..
동사무소에 가서 전입신고와 계약서에 확정일자를 받아둔다.
(등기부에 전세권설정한거와 같은 효력을 가짐)
(혹, 경매가 되는 상황이 생겨도.. 물론 등기부등본이 깨끗한 상태에서 입주했
을때...위의 두가지만 해두면 걱정할거 없어요...보증금100%보장됩니다...)
집을 구하실때는 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다.
가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다.
임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다.
등기부 등본의 확인. 중개인이 자기가 봤다고 해도 계약 당일 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것 확인 안하고 계약하면 하시는
것이 기본의 기본입니다. 등기부등본을 떼어 갑구에 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기등이 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나
전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우
70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이
기본 입니다.
토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다.
계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에 ꡒ임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다ꡓ는 특약을 명시해야합니다.
계약이 끝났다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 물론 원칙은 입주 후 전입신고를 해야 하고 법적인 효력의 발생도 전입일과 실제입주일 중 나중에 한 날 다음날부터 발생 하지만, 가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 할 때에는 아직 이전 주택에 대한 보증금이 남아있다면 반드시 임차인의 가족 중 한 분만 전입신고를 하셔야합니다. 만일 본인의 이름으로 전입신고를 하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력이 상실되어 임대차보호법상의 권리가 소멸됩니다.
입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 설정되었으면 임대인이 계약을
위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 요구하시면 됩니다.
임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다. 주거용 주택의 적용 범위는
원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다.
단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다.
보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다.
주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다.
주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다.
임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다.
임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다
등기부등본을 보는 법
표제부, 갑구에서 살펴볼 사항
1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.
을구에서 살펴볼 사항
1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
등기부등본을 살펴 본 후
1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.
전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.
3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
원룸 17계명 (http://cafe.daum.net/buchononeroom)
1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다.
2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.
3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다.
4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다.
5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다.
6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도
없다.
7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려
달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.
8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라.
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.
9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.
10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.
11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.
12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.
13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다.
14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.
15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.
16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라.
월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.
17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라.
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다
1. 등기부등본을 떼어 본다..(부동산에서 중개했다면 중개사가 다 떼줍니다.)
깨끗하면 좋겠지만.. 조금 복잡하다면 부동산에 물어보세요.
2. 주인과의 계약
실제로 집주인이 맞는지 주민등록증을 확인한다.
3. 잔금치루고 입주할때..
이사당일 아무리 바뻐도..
동사무소에 가서 전입신고와 계약서에 확정일자를 받아둔다.
(등기부에 전세권설정한거와 같은 효력을 가짐)
(혹, 경매가 되는 상황이 생겨도.. 물론 등기부등본이 깨끗한 상태에서 입주했
을때...위의 두가지만 해두면 걱정할거 없어요...보증금100%보장됩니다...)
집을 구하실때는 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다.
가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다.
임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다.
등기부 등본의 확인. 중개인이 자기가 봤다고 해도 계약 당일 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것 확인 안하고 계약하면 하시는
것이 기본의 기본입니다. 등기부등본을 떼어 갑구에 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기등이 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나
전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우
70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이
기본 입니다.
토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다.
계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에 ꡒ임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다ꡓ는 특약을 명시해야합니다.
계약이 끝났다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 물론 원칙은 입주 후 전입신고를 해야 하고 법적인 효력의 발생도 전입일과 실제입주일 중 나중에 한 날 다음날부터 발생 하지만, 가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 할 때에는 아직 이전 주택에 대한 보증금이 남아있다면 반드시 임차인의 가족 중 한 분만 전입신고를 하셔야합니다. 만일 본인의 이름으로 전입신고를 하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력이 상실되어 임대차보호법상의 권리가 소멸됩니다.
입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 설정되었으면 임대인이 계약을
위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 요구하시면 됩니다.
임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다. 주거용 주택의 적용 범위는
원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다.
단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다.
보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다.
주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다.
주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다.
임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다.
임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다
등기부등본을 보는 법
표제부, 갑구에서 살펴볼 사항
1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.
을구에서 살펴볼 사항
1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
등기부등본을 살펴 본 후
1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.
전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.
3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
원룸 17계명 (http://cafe.daum.net/buchononeroom)
1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다.
2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.
3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다.
4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다.
5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다.
6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도
없다.
7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려
달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.
8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라.
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.
9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.
10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.
11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.
12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.
13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다.
14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.
15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.
16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라.
월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.
17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라.
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다
Tag // 전세
계약해지의사를 빨리 통보할수록 좋습니다. 특히 님의 경우 만료일이 5월 22일이면 전세 이사철이 다소 지난 시기입니다. 전세는 2-3월에 알아보고 3-4월에 이사를 많이 합니다.
확실하게 하기위해서는 내용증명이 좋지만 믿을만한 집주인이면 딴소리 아니하니 전화통화로도 우선은 충분합니다.
우선 집주인과 정확하게 이야기를 하셔야합니다. 5월 22일에 이사를 나가야하고 돈도 필요하니 그때 보증금 반환을 꼭 해주어야한다고 통보를 해야합니다. 집주인에게 여유가 있다면 세입자 교체와는 상관없이 계약만료시 전세금을 반환해주겠지만 그런 경우는 많지 않습니다.
세입자 교체가 이루어져야 전세금 반환이 된다고 집주인이 말한다면 미리 집을 내놓으셔야합니다. 전세금 금액을 어찌할건지도 이야기를 하셔야하고 5월 22일에 정확하게 이사를 나가고 싶지만 전세금 반환 문제때문에 일찍 방을 내놓는 것이고 이사일이 5월 22일 이전이어도 본인이 일찍 나가고 싶어서 나가는 것은 아니니 중개수수료는 집주인의 부담이라고 정확하게 말씀하셔야합니다.
현전세집이 계약이 되면 그때부터 다른 전세집을 알아보셔야 합니다. 이사일에 두달정도는 여유를 두고 계약을 하셔야 다른 전세집을 편하게 구하십니다. 이때 집주인이 받은 계약금을 반드시 받아내셔서 그 계약금으로 다른 전세집의 계약금으로 사용하셔야합니다. 가령 새로운 세입자에게서 집주인이 계약금 500만원을 받았다면 님이 그 500만원을 받아서 그 금액 미만으로 다른 계약의 계약금으로 사용하셔야 합니다. 법적인 의무는 아니지만 보통 집주인들이 계약금을 줍니다.
계약금이 작은 경우 일방적인 계약파기가 쉬워지니 계약금이 작은 계약은 거부하시는 것이 좋고 님도 받은 계약금 보다는 적게 다른 계약의 계약금으로 사용하시는 것이 님에게 유리합니다.
집주인이 여유가 있어 세입자 교체와 무관하게 계약만료일에 보증금을 반환해주기로 했어도 반드시 집주인에게서 받은 계약금으로 다른 계약을 하셔야합니다. 집주인의 말만 믿고 다른 계약을 했다가 나중에 집주인이 엉뚱한 소리를 하면 님의 돈으로 계약한 계약금만 날립니다.
다가구인지 다세대인지가 중요하지는 않습니다. 반드시 은행융자가 없고 등기부가 깨끗한 전세를 구하는 것이 중요합니다.
돈은 수표보다는 은행계좌이체가 확실합니다. 수표로 받았다면 해당은행에 바로 문의를 하면 됩니다.
고려해야할 점
1. 건축년도
2. 남향집인지 동향집
3. 보일러
4. 수도(누수 포함)
5. 한 달 관리비는 어느정도 나오는지(물론 사용량에 따라 다르겠지만) 현 세입자가 있다면 세입자에게 물어보셔야 합니다.
6. 교통은 편리한지 마트나 은행, 병원등은 가까운지 살피셔야 합니다.
전세 계약할 때 고려해야 하는 점
부동산 사무실에서 계약을 하시는것이 좋습니다.
집을 본후 계약때 등기부등본을 확인하시고 은행등에 융자금이 얼마나 있는지 확인하셔야 합니다. 대출금이 무리하게 많이 있다면 전세계약을 피하셔야 합니다. 집을 둘러본후 집주인이 도배장판을 새로 해주는지 확인하셔야 합니다. 하지만 전세집 임차들어갈때 도배장판이 집주인의 의무는 아닙니다.
전세금이 적당하고, 전세나온 아파트의 물량도 많지 않다면 도배장판은 세입자가 하는것도 방법입니다. 도배장판등은 계약시 특약사항에 확실히 기재하셔야 합니다.
집을 둘러보면서 요구사항이 있거나 하면 특약사항에 확실히 기재요청하십시오. 그리고 계약시에 전세금의 10%를 계약금으로 지급하고 잔금을 치루겠지요. 융자(대출금)가 조금 있는 곳에 계약을 하신다거나, 융자(대출금)이 없는 곳에 계약을 하신다거나. 특약사항에 잔금지급시까지 융자증액은 없는것으로 하며 융자증액할경우 계약금의 몇배를 주고 계약을 해지하여야 한다. 물론 이러한 특약사항을 넣는다면 집주인들은 좋아하지 않으니 조심스레 말씀하셔야 합니다.. 그리고 잔금지급시에 등기부등본을 다시 한번 확인하셔야 합니다.
등기부등본상의 집주인과 계약하셔야 하며 만약, 집주인이 남편이고 부인이 계약하러 왔다면 남편의 인감증명서 신분증등을 복사본으로 받아 두셔야 합니다. 되도록이면 계약금과 잔금모두 은행 텔레뱅킹이나 인터넷뱅킹을 이용해 입급하십시오. 잔금을 치뤘으면 계약서를 가지고 동사무소에가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으십시오. 이삿집을 옮기는 것보다 확정일자를 받는 것이 순서입니다.
Tag // 전세
아무리 들여다봐도 헷갈리는 것이 세금이다. 특히 부동산 관련 세금은 종류가 많을뿐더러 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야하는 세금 액수가 달라지기 때문이다.
간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.
그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.
그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.
집을 살 때 내야하는 세금
우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다.
취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.
등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.
교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 내는 것으로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세에 부가해서 내므로 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.
또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.
주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.
실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.
또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.
집이 있을 때 내야 하는 세금
주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.
지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.
세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.
① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원
즉 이 아파트의 재산세는 74만원(①+②+③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.
종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.
주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 80% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.
예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다.
간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.
그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.
그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.
집을 살 때 내야하는 세금
우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다.
취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.
등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.
교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 내는 것으로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세에 부가해서 내므로 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.
또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.
주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.
실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.
또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.
집이 있을 때 내야 하는 세금
주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.
지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.
세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.
① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원
즉 이 아파트의 재산세는 74만원(①+②+③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.
종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.
주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 80% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.
예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다.
이때 종부세 대상이 되는 6억원 초과분에 해당되는 재산세는 종부세 계산 때 차감된다. 종부세에는 그러나 가산세인 농특세(종부세의 20%)가 함께 부과된다.
집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금
집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.
상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.
상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.
증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.
상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.
집을 양도할 때 내야하는 세금
주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.
아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.
1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.
1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.
상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.
또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.
이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.
양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.
2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.
주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.
집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금
집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.
상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.
상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.
증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.
상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.
집을 양도할 때 내야하는 세금
주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.
아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.
1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.
1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.
상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.
또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.
이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.
양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.
2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.
주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.
| 주택 관련 세금 | |||
| 매입 때 |
취득세 |
신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％ | |
| 농특세 |
취득세의 10％ 별도 납부 | ||
| 등록세 |
신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％ | ||
| 교육세 |
등록세의 20％ 별도 납부 | ||
| 보유 때 |
재산세 |
해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과 | |
| 교육세 |
재산세의 20％ | ||
| 종부세 |
주택 가격이 총 6억원을 초과할 경우， 6억원 초과분에 대한 세금 | ||
| 농특세 |
종부세의 20％ | ||
| 상속·증여 때 |
상속세 |
사망에 의한 재산의 이동 때 내는 세금 | |
| 증여세 |
사망 외 이유로 재산의 이동 때 내는 세금 | ||
| 양도 때 |
양도세 |
양도차익에 대한 일종의 소득세 | |
| 주민세 |
양도세의 10％ | ||
| 농특세 |
양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20％ | ||
| 자료:국세청 | |||
Q&A로 풀어보는 알쏭달쏭 ‘청약방정식’ 전문가들도 헷갈리는 ‘청약가점제’ 한글자 틀리면 10년이 날아간다?
오는 17일부터 청약 가점제가 적용되는 아파트의 청약 접수가 시작된다. 청약 가점제는 무주택기간·부양 가족수·청약통장 가입기간 등에 따라 가점을 부여, 전체 점수가 높은 청약자에게 우선 당첨권을 주는 제도이다. 청약 가점제는 인터넷 청약이 원칙이고, 청약자 스스로 신청서를 기재해야 한다. 자칫 잘못 기재했는데도 당첨될 경우, 당첨 무효는 물론 최장 10년간 재당첨 금지를 당한다. 청약자들은 청약 가점제가 워낙 복잡, 대학 입시 공부를 다시 하는 기분이라는 반응이다. ‘부동산 써브’ 함영진 팀장은 “‘청약 족집게 과외’가 유행하지 않을까 우려될 정도로 가점제가 복잡하다”며 “신청서를 잘못 기재했을 경우, 당첨 무효 정도의 벌칙만 내리면 되지 재당첨 금지는 너무 지나친 징벌적 조치”라고 말했다. 이런 비판에도 건교부는 “청약자가 스스로 준비를 잘해서 신청서를 작성해야 한다”는 원칙적 입장만 되풀이하고 있다.
청약가점에의 주요 내용을 일문일답으로 풀어 본다.
―청약가점이 낮으면 당첨기회는 아예 없어지나?
“아니다. 전용 면적 85㎡(25.7평) 이하 민간 건설업체가 짓는 아파트의 경우, 분양 물량의 75%만 가점제가 적용된다. 나머지 25%는 추첨에 의해 당첨자를 가린다. 또 전용면적 85㎡ 초과 주택은 가점제 물량과 추첨방식 물량이 각각 50%이다. 가점이 낮더라도 추첨제 물량에 도전하면 당첨이 가능하다. 또 주공 등 공공이 분양하는 전용면적 85㎡이하 공공아파트를 분양받을 수 있는 청약저축은 가점제가 적용되지 않는다. 청약저축은 납입금액 등이 많은 사람 순으로 당첨 우선권이 주어지는 순차제가 그대로 유지된다.”
―인터넷으로만 청약해야 하나.
“인터넷 청약이 원칙이다. 다만, 노인 등 인터넷 활용에 익숙하지 않은 청약자는 방문 신청을 할 수 있다. 인터넷 청약시 청약자들은 인터넷 입력 오류로 인해 재당첨 제한 등의 제재를 받을 수 있다. 금융결제원이나 국민은행 홈페이지의 ‘인터넷 청약 가상체험관’에서 모의청약을 통해 사전에 철저한 연습을 해야 한다.”
―무주택자를 판단하는 기준은?
“본인만 무주택자여서는 안 된다. 입주자 모집 공고일 기준으로, 동일한 주민등록표상에 등재된 가구원 전원이 무주택이어야 한다. 가구원에는 같은 주민등록표에 기재된 배우자, 직계존속(부모) 및 비속(자녀)과 배우자의 직계존속(장인·장모)도 포함된다. 다만, 직계존속(부모)이 만 60세 이상이면서 주택을 소유했다면 무주택으로 간주된다. 직장 등의 이유로, 따로 사는(가구 분리된) 배우자나 배우자와 함께 사는 자녀들도 무주택이어야 한다.”
―실제 따로 살지만 주민등록표에는 같이 기재된 경우는 어떻게 하나.
“실제 어디에 사느냐 여부가 아니라 주민등록표가 기준이다. 때문에 위장전입 등 편법도 유행할 것으로 예상된다.”
―주택을 소유해도 무주택으로 간주되는 경우가 있는가.
“개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우, 무허가 건물을 소유하고 있는 경우 등이 무주택으로 간주된다. 건축물 대장 등에 주택으로 등재돼 있지만 폐가, 멸실, 주택 이외 용도로 사용되고 있는 경우에는 청약당첨 부적격 통보를 받더라도 통보 3개월 안에 공부(公簿)를 정리하면 무주택 인정을 받을 수 있다.”
―싼 주택을 갖고 있으면 무주택자로 인정해주지 않나.
“60㎡ 이하로서 5000만원 이하의 주택 1채를 10년 이상 보유해야 무주택으로 인정받는다. 또 이 주택을 처분한 후 계속 무주택 상태인 경우, 보유 기간과 무주택 기간을 합쳐 10년이 경과하면 무주택으로 간주된다.”
―만26세에 청약통장에 가입한 경우, 무주택기간은 가입 시점부터 계산하나.
“그렇지 않다. 무주택기간은 청약통장 가입자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 산정한다. 다만, 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일로부터 계산한다. 가입자 또는 배우자가 일정기간 주택을 소유하다 처분했다면 처분한 후 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 계산한다.”
―부모님을 모시고 살면 무조건 부양가족으로 인정받나.
“직계존속(부모)은 최근 3년 이상 계속해서 동일한 주민등록표상에 등재돼 있는 경우만 부양가족으로 인정해준다. 이때 반드시 청약통장 가입자 본인이 입주자 모집공고일 현재 세대주여야 직계존속을 부양가족으로 인정해준다.”
―30세 이상 자녀도 부양가족에 포함되나
“직계비속(자녀)은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀에 한한다. 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집 공고일 기준으로 최근 1년 이상 계속해서 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족으로 인정해준다.”
―직장관계로 부인과 떨어져 산다. 부양가족에 포함되나.
“배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족에 포함된다. 배우자의 주민등록에 있는 미혼 자녀도 부양가족으로 인정된다. 하지만 자녀만 주민등록이 따로 떨어져 있는 경우, 그 자녀는 청약자의 부양가족으로 인정받지 못한다. 청약자 본인이 가구주가 아니면 직계존속인 부모는 부양가족에 포함되지 않는다. 만약 남편(청약자)이 지방에 혼자 떨어져 있고, 부인이 서울에서 남편의 부모와 장모, 자녀 2명과 함께 살고 있다면 청약자의 부양가족은 부인이 가구주일 때는 6명으로 간주된다. 그러나 부모님이 가구주일 때는 부인과 자녀 2명을 포함해 3명만 부양가족이 된다. 가구주를 누구로 하느냐에 따라 청약가점에 큰 차이가 난다.”
◆청약가점제 7계명
① 자신의 가점을 정확하게 파악해라.
② 모의 청약을 통해, 인터넷 청약에 익숙해져라.
③ 가점을 높이는 방법을 고민해라.
④ 세대분리와 세대합가를 적절하게 이용, 가점을 높여라.
⑤ 가점이 낮더라도 포기하지 말고 추첨제 물량을 노려라.
⑥ 청약저축은 가점제가 적용되지 않는 만큼, 통장을 유지하라.
⑦ 청약서 작성 오류시, 재당첨 금지를 당하는 만큼, 신중하게 작성해라.
[차학봉 기자 hbcha@chosun.com]
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