"올 가을 결혼을 앞둔 박 대리는 신혼집 구하는 문제로 고민이 이만저만이 아니다. 회사와 가까운 강남에 전셋집을 구하고 싶지만, 직장생활 3년간 모은 결혼자금 4,000만원에 부모님이 지원해주는 5,000만원, 거기에 은행 대출금까지 더해봐도 방 2칸에 거실, 욕실과 주방이 있는 소형아파트 전세를 얻기에는 턱없이 부족하기 때문이다. 때늦은 후회지만, 좀 더 일찍 내집마련 계획을 세웠으면 하는 아쉬움에 한숨만 나온다."

집은 돈을 모은 다음에 산다? 계획을 세우고 필요한 자금을 모은다

남의 얘기가 아니다. 서른 살 전후의 대다수 2030세대가 한번쯤 해봤을, 혹은 하게 될 고민이고 후회일 수 있다. 필자 역시 다르지 않다. 부동산업계에 발을 담그고 있지만, 20대에는 부동산 투자는 돈이 좀 생기면, 나이가 좀 더 들면 해도 되는 것이라고 생각했고 내집마련 역시 지금의 나와는 먼 얘기라고 생각했다. 하지만, 그 결과는? 대다수 젊은 세대가 그렇듯 필자도 30대에 땅을 치고 후회했다. 이미 늦었지만 말이다.

물론, 남보다 먼저 부동산 재테크에 관심을 가지고, 계획을 세운다고 해서, 무조건 부동산 재테크에 성공하는 것은 아니다. 하지만, 목표를 구체적으로 세우고 실행해 나간다면, 남보다 성공할 확률은 분명히 높다. 언제 내집을 마련할 것인가 목표를 가진 경우, 좀 더 빨리 내집마련에 성공하게 될 것이다. 돈이 모이면 내집을 마련하는 게 아니라, 내집 마련 계획에 맞춰 필요한 자금을 모아야 한다는 얘기다.

막연한 계획은 금물, 구체적인 내집마련 시기와 필요자금을 정한다.

그렇다면, 내집마련 계획은 어떻게 세우는가?

우선 구체적인 내집마련 시기와 필요자금을 결정하자. 막연하게 집을 사야겠다는 접근보다 언제 어느 곳에 몇 평 크기의 집을 사고 싶은지 목표를 세우는 게 중요하다. 그리고 그 목표 달성을 위해서 현재 내가 무엇을 해야 하는 지, 내가 가진 자금은 얼마나 되는 지, 현재의 저축금액으로 도전할 수 있는 지를 가늠해보자.

여기까지 그림을 그리다 보면, 자신의 자금력이나 현재 능력과는 내집마련이 현실적으로 거리감이 크다는 것을 알게 될 것이다. 따라서 이 계획을 현실로 만들기 위해서는 20대부터 체계적인 단계를 밟아가야 한다. 원하는 내집 장만이라는 최종 목표를 위해서 내집 마련 계획을 중심으로 전체적인 스케쥴을 세우는 것이다. 물론 계획을 운영해 나가면서 전체적인 스케쥴에 수정이 생기겠지만, 항상 전체적인 흐름을 보면서, 계획을 설계하고 조정하는 게 바람직하다.

우선 전세를 구한다던가, 원하는 집보다 좀 더 저렴하고 작은 집을 먼저 마련해서 종자돈을 만든다던가 하는 단계를 구상해야 한다. 분양을 받을 것인지 기존 주택을 혹은 아파트를 매입할 것인지 경매 같은 시장을 활용할 것인지 다양한 방법과 가능성을 점검해야 한다. 또한 각 단계를 위해서 필요한 것들을 준비해야 한다. 청약 통장을 개설한다 던지, 무엇보다도 자금 마련을 위해서는 어떻게 저축을 할 것인지 대출을 이용하기 위해서 무엇을 준비해야 하는 지 등등 전체 스케줄에 맞춰 하나하나 준비해 나가야 한다.

부동산 재테크는 투기도 운도 아닌 계획 투자다

전 국민이 부동산에 대해 얘기할 만큼 부동산 투자에 대한 관심이 대중화됐다고 하지만, 여전히 젊은 세대들은 부동산 투자, 혹은 내집마련에 둔감한 편이다. 필자가 만나본 사회초년생들은 청약통장 조차도 없는 경우가 많았고 대부분 가진 돈도 없는 데 벌써 무슨 부동산 투자냐고 고개를 저었다. 자신들이 곧 전셋집을 구하기 위해 전전긍긍하고 조금 있으면 자녀를 위해 내집마련을 고민해야 하는 세대라는 것을 미처 생각하지 못하는 것일 테다.

하지만 내집마련에, 부동산 투자에 성공한 인생 선배들은 다들 공감할 것이다. 자금보다는 계획이 문제라는 것을 말이다. 전세를 어디서, 얼마에, 어떻게 시작하느냐, 또는 내집마련을 언제 과감히 시도하느냐 하는 것이 자신의 내집마련 기간이나 최종 성공여부에 얼마나 큰 영향을 미치는 지 말이다.

필자가 아는 어떤 이는 "일단 내집마련부터 해. 단, 전세든 내집마련이든 강남에서 시작하지 않으면, 나중에라도 절대 강남엔 못 들어가" 라고 입버릇처럼 말하곤 한다. 조금은 다른 얘기기는 하지만, 어쨌든 내집을 장만하기 위해서는 장기간 체계적인 계획과 실행이 필요하며, 어느 한 순간에 처리할 수 있는 일이 아니라는 뜻이 된다. 2030 시점에 세운 내집마련 계획이 40대 이후, 중년의 내집 규모를 결정한다는 것을 잊지 말자.

장기주택마련펀드는 7년동안 자금이 묶인다는데 별반 매력을 느끼지 못해 가입하지 않고 있었다.
그런데 며칠전 '경제야 놀자'에서 가입하라고 재촉하던 장기주택마련펀드.
실제로 가입해도 좋을까 싶어 여기저기 글을 모아보았다.

장기주택마련저축과 장기주택마련펀드가 있는데 둘다 혜택은 비슷하니 수익률이 높은 펀드에 초점을 맞추어 적어볼까 한다. 물론 펀드는 원금손실의 우려가 있지만 장기주택마련펀드의 경우 채권의 비중이 높고 또 장기간 투자할수록 수익률이 높아질 수 있다는 점, 한국 경제도 탄탄하는 믿음을 전제로 한다면 저축보단 펀드에 투자하는 편이 나을 듯 하다.


■ 장기주택마련펀드의 가입 조건

만 18세 이상의 무주택자 또는 전용면적 85제곱미터 이하의 1주택소유 세대주가 전 금융기관을 합하여 분기별 300만 원 이내에 가입할 수 있다. 즉 위의 조건에 해당되는 사람이라면 저축이나 펀드를 동시에 가입할 수도 있고 여러 개의 장기주택마련펀드 가입이 가능하다는 의미이다.


■ 장기주택마련펀드의 장점

1. 이자소득 비과세
계약일로부터 7년 이상인 경과한 경우에 한하여 이자소득에 대한 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 그러나 7년 이내에 해지한 경우 감면받은 세액을 추징당하는데 다음의 경우(특별중도해지)에는 세액을 추징하지 않는다.  천재지변이나 저축자의 사망 또는 해외 이주, 퇴직, 3월 이상의 입원치료 또는 요양을 요하는 상해질병의 발생, 영업의 정지, 영업인가허가의 취소, 저축취급기관의 해산결의 또는 파산선고사업장의 폐업과 같은 특별중도해지의 경우에는 세액을 추징당하지 않게 되므로, 실직 등으로 중도에 해약하는 경우 이를 증명하는 서류를 제출하여야 세액을 추징당하지 않는다.

2. 소득공제
장기주택마련펀드를 통한 소득공제는 불입액의 40%와 300만원 중 적은 금액이 적용되므로 공제효과를 최대한 이용하기 위해 매월 불입해야할 금액은 62만5000원이다(62만5000원x12=750만원, 750만원x0.4=300만원). 이렇게 소득공제액 300만원을 기준으로 계산할 때 과세표준이 1000만원 이하인 납세자는 주민세를 포함해 8.8%의 세율이 적용되므로 환급액이 26만4000원이다. 4%의 금리로 얻는 이자수익이 세전 26만원인 점을 감안하면 금리를 2배로 만들어주는 셈이다.

투자를 통해 큰돈을 벌겠다는 결심을 했을 때는 무엇보다 가족을 안심시켜야 한다. 집이란, 가족을 안심시킬 수 있는 가장 효과적인 자산이다.

강남 아파트 입성에 성공한 30대 후반의 자영업자 김중곤씨는 친한 친구들과 선후배들을 불러모아 한바탕 떠들썩한 집들이를 가졌다. 서울에서 악기수입상을 운영하고 있는 그는 수 년 간 이탈리아에서 수입한 악기를 팔아 상당한 재산을 모았다. 하지만 뜻밖에도 그는 30대 후반이 될 때까지 자기 이름으로 된 집 한 채 없이 전세를 살았다. 그가 결혼 이후 계속해서 전셋집을 전전한 것은 돈이 없어서가 결코 아니었다. 사실 그는 그 자신의 명의로 된 집만 없었을 뿐, 어머니 이름을 빌려 용인에 2채의 아파트를 장만해 놓은 터였다.

“제 명의로 집을 장만하지 않은 것은 35세 무주택자 최우선 공급을 하는 청약통장을 이용해 강남에 아파트를 구입하기 위함이었어요. ‘최근 5년 이내 당첨사실이 없고, 청약통장 1순위에 해당하는 35세 이상의 가구주로서 5년 이상 무주택 요건’을 갖추고 있다가 결국 강남의 신규 분양 아파트를 분양받을 수 있었죠.”

그는 분양 아파트 대금의 대부분을 은행융자를 통해 치렀다. 대금을 지급할 충분한 여력이 되었지만 일부러 은행대출을 받은 것이다. 왜 그랬을까?

“국세청의 자금출처 조사에 대비하고자 했던 거죠. 물론 은행의 대출금을 이용하지 않더라도 국세청의 자금출처 조사가 이뤄진다면 충분히 대응할 만한 증빙자료는 있었습니다. 하지만 괜히 국세청과 친해지는 일은 만들고 싶지 않았어요.”

돈 없어도 집은 사야 한다

20대의 젊은이들은 자신의 열정과 머리만을 믿고 워렌 버핏과 같은 주식부자가 될 것을 꿈꾼다. 반면에 돈을 조금 모은 30대에 이르면 땅이나 상가 등 부동산투자에 관심을 가지며 도널드 트럼프를 꿈꾼다. 그리고 어느 정도 기반을 잡은 40대가 되면 ‘사업’을 꿈꾼다. 주식, 부동산, 사업 모두 돈을 벌어주는 투자수단임은 확실하다. 그래서 돈이 적든 많든, 사람들은 항상 지금보다 풍요로운 부를 만들고자 갖은 노력을 기울인다.

그런데 여기서 꼭 기억해야 할 점이 있다.

젊은 부자들은 투자에 앞서 항상 안전핀을 마련해 둔다는 사실이다. 그 안전핀은 바로 ‘집’이다. 집은 만에 하나 경제적 어려움에 처해 있을 때 재기할 수 있는 기반이 되는 자산이기 때문이다. 물론 저당권 설정을 통해 금융기관에서 집값의 대부분을 이미 빼 쓴 경우라면 예외이지만 말이다.

아직 내집을 마련하지 못한 사람들은 대체로 다음과 같은 고민을 한다.

‘지금 당장 집을 마련하기보다는, 그 돈으로 투자를 해서 더 큰돈을 벌어들인 후 더 넓고 좋은 집을 사면 되지 않을까?’

어찌 보면 이는 타당한 논리처럼 들린다. 주택을 보유하고 있으면 재산세나 종합부동산세를 내야 하고, 의료보험료나 국민연금도 높아진다. 차라리 그와 같은 돈을 모두 투자에 활용하는 것이 현명하지 않겠냐는 생각이 드는 것도 당연하다. 하지만 이 같은 견해에 젊은 부자들은 한결같이 고개를 가로젓는다.

“투자를 통해 큰돈을 벌겠다는 결심을 했을 때는 무엇보다 가족을 안심시켜야 합니다. 그래야 마음 편하게 정확하고 현명한 투자를 지속할 수 있습니다. 집이란, 가족을 안심시킬 수 있는 가장 효과적인 자산이죠. 가족들은 제가 투자로 벌어들일 불확정적인 미래수익에서 편안함을 느끼기보다는 마음 놓고 현재를 살 수 있는 내집에서 훨씬 더 편안함을 느낍니다. 따라서 반드시 집을 사고 난 후 여유자금으로 투자에 임해야 합니다.”

로버트 기요사키는 이 같은 견해를 다음과 같이 반박한다.

“부자는 자산을 산다. 가난한 사람들은 지출만 한다. 중산층은 부채를 사면서 자산이라고 생각한다. 집은 자산이 아니라 부채다.”

하지만 이 주장은 한국적 상황에서는 절대적으로 옳지 않다. 앞에서도 살펴본 적이 있지만, 일제강점기에서 해방된 이래 한국의 집값 상승률은 언제나 물가상승률과 임금상승률을 앞질러왔다. 부동산 연평균 수익률(12.2%)은 주식의 연평균 수익률(8.0%)보다 항상 앞서왔다. 한국사회에서 집이란 심리적 안정감을 주고 재정적인 버팀목 역할을 한다. 비록 여러분이 신용불량자이고 매일 신용정보회사의 독촉을 받는 처지라고 하더라도 수중에 현금 1억 원이 있다면 마음 편하게 재기를 꿈꿀 수 있는 것과 마찬가지로, 집이란 당신이 투자에서 실패한 후 재기할 때까지 ‘시간’을 벌어줄 수 있다.

35세 이전에는 타인 명의로 집을 사라

그렇다면 젊은 부자들은 어떤 방식으로 내집을 마련할까? 남다른 투자 노하우로 큰돈을 벌어들인 사람인 만큼 내집 마련에도 뭔가 독특한 전략이 있지 않을까 궁금했다. 젊은 부자들이 귀띔하는 내집 마련 전략 몇 가지를 살펴보자.

김중곤씨의 경우처럼 신혼 초인 20대 후반이나 30대 초반인 경우 빚을 내서 자신명의로 내집을 마련하기보다는 전세를 살면서 내집 마련을 가능한 늦춘다. 이유는 간단하다. 35세 이상의 무주택 세대주는 서울 등 수도권의 투기과열지구에서 신규 아파트를 분양받을 때 최우선적인 당첨기회가 보장되기 때문이다. 이는 아주 강력한 재테크 수단으로 작용한다. 강남에 새로 건축되는 신규 아파트에 35세 가장이 가장 쉽게 입성할 수 있는 방법  중 이보다 좋은 방법은 흔하지 않다. 그래서 젊은 부자들은 35세 이전에는 자기 이름으로 집을 소유하기보다는 자신보다 나이가 많은 형제나 부모님 이름으로 부동산을 소유한다. 그리고 35세가 넘은 후에야 자신의 이름으로 집을 소유하는 것이다.

그리고 집을 구입할 충분한 자금이 있는데도 불구하고 일부러 은행대출을 받는다. 바로 국세청의 자금출처 조사에 대응하기 위해서다. 국세청은 집을 구입한 사람의 직업?연령?소득?재산상태 등을 기준으로 그 사람의 능력으로는 해당 부동산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금 출처 조사에 나선다. 국세청으로부터 자금출처 조사를 받게 되면 부동산을 취득한 자금의 출처에 대해 소명해야 한다.

자금출처 조사결과, 취득자금의 출처를 제시하지 못한 경우에는 그 금액에 대해서 증여세 등을 물어야 된다. 그래서 젊은 부자들은 비록 돈이 넉넉해서 충분히 집값을 지불할 수 있다고 하더라도 반드시 은행에서 대출을 받아 중도금과 잔금을 치른다. 나중에 국세청의 자금출처 조사가 나오면 은행 등 금융기관으로부터 돈을 차입해 부동산을 취득했다는 사실을 증명하는 서류, 즉 대출약정서와 대출금이 입금된 통장 등을 제출한다.

그런데 은행대출을 이용해 자금출처에 대비하는 경우 사전에 꼼꼼히 점검해야 할 사항이 있다. 은행대출금을 통해 국세청 자금출처 조사에 대비할 때 생기는 가장 큰 문제는 금액과 날짜의 불일치다. 매매계약서상의 계약일자, 중도금지급일자, 잔금일자 등의 지급일자에 각각의 돈이 지급되었지만, 은행에서 대출을 받은 금액과 날짜가 매매계약서상의 지급일자와 다른 경우가 바로 그것이다. 이처럼 부동산을 취득한 사람이 자금출처라고 주장하는 은행대출금의 액수와 일자가 실제 매매계약서에 기재된 것과 일치하지 않는 경우 국세청은 이를 부인하고 증여세를 과세한다.

젊은 부자들은 이런 경우를 대비해 반드시 차입일자와 차입금액이 매매계약서에 기재된 중도금, 잔금 등의 지급일자 및 지급금액과 일치하도록 만들고, 적어도 중도금 지급 이전에 대출계약과 차입이 이뤄지도록 조치한다. 또한 그들은 자금출처 조사가 끝났다고 해서 은행이자를 줄일 요량으로 대출금을 바로 상환하지도 않는다. 대출금상환자금에 대해서 다시 자금출처 조사가 나와 증여세가 부과되기 때문이다. 따라서 그들은 세금을 물지 않기 위해 연소득 범위 내에서 대출금의 원리금을 순차적으로 갚아나가는 전략을 쓴다.

다음에 장만할 집을 이번에 구입하라

젊은 부자들이 집을 사는 데 활용하는 또 하나의 전략이 있다. 이른바‘두번째 구입하게 될 집을 지금 산다’는 전략이다. 예를 들어 아직 아이가 없는 부부인 경우라면 20평형대를 사는 것이 일반적이다. 그러나 돈의 부가가치를 잘 아는 젊은 부자들은 아이가 생긴 이후에 필요한 30평형대 집을 산다. 만일 지금 30평형 중소형 아파트가 자신에게 적당한 경우라면, 그들은 이보다 큰 40평형 중대형 아파트를 산다. 이유는 간단하다. 그렇게 하는 것이 훨씬 투자효과가 크기 때문이다.  

서울의 아파트로 예를 들어보자.

강남구 도곡동 삼성래미안 24평형은 2004년 11월 당시 5억 7,750만 원의 시가를 형성하고 있었다. 그런데 1년이 지난 2005년 11월 현재 750만 원 상승한 5억 8,500만 원에 가격이 형성되어 있다. 그러나 같은 아파트 35평형은 2004년 11월 당시 7억 9,000만 원이었는데, 1년 동안 1억 500만 원이 오르면서 2005년 11월 현재 8억 9,500만 원의 시세가 형성되어 있다. 만일 2004년 11월에 24평형을 사려던 사람이 마음을 바꿔 35평형을 구입하고자 했다면 2억1,250만 원만 추가하면 되었다. 그렇지만 그냥 24평형을 매입해서 살다가 1년이 지난 2005년 11월에 35평형으로 늘려 이사를 가려고 한다면 3억 1,000만 원이 더 있어야 가능한 것이다.

한국의 경우 이처럼 아파트 평형 간 가격차가 시간이 갈수록 더 많이 벌어진다. 그래서 평수를 늘려 이사가는 것은 점점 더 많은 필요자금을 요구하게 된다. 특히 서울의 경우 중대형 아파트 공급이 수요를 따르지 못하는 현상이 지속되고 있다. 이러한 현상이 중소형 아파트보다 중대형 아파트의 가격 상승을 더 가파르게 만들고 있다. 20대에서 30대, 그리고 40대를 넘어서면서 가족 수가 늘고 살림이 많아지면서 더 큰 평수가 필요한 것은 당연한 현상이다.

바로 이 같은 현실을 정확히 꿰뚫고 있는 젊은 부자들은 다음에 구입할 집을 ‘지금’ 구입하는 기발한 투자전략을 활용하고 있다.

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